Am 1. Januar ist Ihre Nachforderung weg. Das Guthaben nicht.

Die Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB wirkt nur in eine Richtung. Sie schützt den Mieter, nicht Sie – und genau das übersehen die meisten Kleinvermieter.

Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Absenden

Die Abrechnung muss dem Mieter zugehen, also in seinen Machtbereich gelangen. Wer am 31. Dezember abends einwirft, ist nach der Rechtsprechung zu spät. Im Streitfall müssen Sie den Zugang beweisen – ein Einwurf-Einschreiben mit Sendungsnummer und Einlieferungsdatum ist dafür der praktikabelste Nachweis.

Was genau verfällt

Ausgeschlossen ist Ihre Nachforderung, sofern Sie die Verspätung zu vertreten haben. Der Betrag ist nicht gestundet, er ist weg. Ein Guthaben müssen Sie dagegen auch verspätet auszahlen. Wer aus Zeitmangel gar nicht abrechnet, verliert also nur auf einer Seite. Bleibt eine rechtzeitig zugegangene Nachforderung unbezahlt, hilft eine schriftliche Erinnerung: Mahnung zur Nachzahlung.

Ihr Mieter hat einen Anspruch

Die Abrechnung ist keine Gefälligkeit, sondern Ihre Pflicht. Bleibt sie nach Fristablauf aus, darf Ihr Mieter die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten, bis Sie liefern. Auch die Einsicht in die Belege kann er verlangen und bis dahin die Zahlung der Nachforderung verweigern.

Wenn die Verwaltung zu spät liefert

Kein Entschuldigungsgrund. Ihre Frist gegenüber dem Mieter läuft unabhängig davon, wann die Hausgeldabrechnung bei Ihnen eintrifft. Die Rechtsprechung mutet Ihnen zu, notfalls anhand eigener Unterlagen abzurechnen und später zu korrigieren – eine inhaltliche Korrektur ist möglich, eine formelle nicht.

Die Gegenfrist des Mieters

Ab Zugang hat Ihr Mieter zwölf Monate Zeit, Einwendungen mitzuteilen. Danach sind sie grundsätzlich ausgeschlossen. Deshalb steht der Hinweis darauf in jeder Abrechnung, die dieses Werkzeug erzeugt.