Ein Zwölftel. Und kein Sicherheitszuschlag.

Ergibt die Abrechnung eine Nachzahlung, war die Vorauszahlung zu niedrig. Anpassen dürfen Sie sie – aber nur in einer bestimmten Höhe und nur unter einer Voraussetzung.

Die Höhe

Angemessen ist genau ein Zwölftel der abgerechneten Kosten. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag obendrauf ist unzulässig; der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich entschieden (VIII ZR 195/07). Wer aufschlägt, riskiert, dass die Anpassung insgesamt unwirksam ist.

Die Voraussetzung

Die Anpassung setzt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraus. Fehlt eine der Pflichtangaben, ist nicht nur die Abrechnung unwirksam, sondern auch die darauf gestützte Erhöhung.

Form und Zeitpunkt

Die Erklärung erfolgt in Textform nach § 560 Abs. 4 BGB – ein Brief oder eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Wirksam wird sie sinnvollerweise ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Die drei Monate, die viele im Kopf haben, gehören zur Mieterhöhung nach § 558 BGB und sind hier nicht einschlägig. Eine fertige Vorlage zum Ausfüllen finden Sie hier: Anpassung der Vorauszahlung.

Auch in die andere Richtung

Ergibt sich ein deutliches Guthaben, kann Ihr Mieter die Senkung der Vorauszahlung verlangen. Verpflichtet sind Sie zur Senkung von sich aus nicht – aber wer sie anbietet, erspart sich die Diskussion und das jährliche Zurückzahlen.